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正しい資金計画の考え方

資金計画とは、必要な資金をどこからどのようにして調達するかを考えることです。

そしてそれが借入によるものであれば、滞りなく返済し続けて完済することです。

マイホームは買って終わりではないのです。

自分サイズの住宅ローンを自分の意思で選択し、長期にわたる無理のない計画を練ることが重要なのです。

資金計画の道すじ

買い物するってどういうこと?

生活に買い物はつきもの。ほぼ毎日何かしら買い物しているのではないでしょうか?物を買うケースでも、サービスを得るケースでも、対価を払って欲しいものを手に入れる行為に違いはありません。お金は何にでも等価交換できる道具。買い物をして初めて価値が生まれます。同じ値段の商品でも、感じる価値は人と場合によって変化します。
買い物をしようと思ったら、人はまず、それがいくらぐらいするものなのかを調べようとします。「へぇ〜、こんなにするんだ!」「あ、意外と安いんだな。」「う〜ん、お店によってまちまちでよくわかんないなぁ」 感じ方はそれぞれでしょう。でも、感じるということは、ベースになるものが自分の中にあるということです。つまり、○○円ぐらいだと思っている自分がいるわけです。それに比べて高いと感じたり、安いと感じたりするわけですね。自分のお財布に、使っていいお金がいくら入っているか、知っているのです。

さて、買い物しようと思っているものが、工業製品だったらそんなに苦労しません。自分で製品の良し悪しを比較検討し、どこのどの商品を購入するかをまず決め、それをどこで買ったら一番コストパフォーマンスが高いかをじっくり考えればよいわけですから。出せるお金も自分が一番よくわかっています。「今ここで、これぐらいの予算を割いても、今後の生活に影響ないな」 というラインさえ押さえておけばよいのですからね。あまり心配しなくても、自分なりに納得の買い物ができそうです。

お財布の中身を先に確認しないと安心して買い物できない

では、マイホーム購入を考えた場合はどうでしょう? 「自己資金としていくら出せそうか」 は自分で考えられたとしても、購入資金の大半を担う住宅ローンで果たしていくら用意できるのか、自分で答えを出すことはできません。「最低でも2500万ぐらいは組めるんじゃないの?普通は…」と思ってみても、そこには何の根拠もないですよね。当たり前のことですが、いくら貸すかは貸してくれるところしか判断できないのです。
とすると、予算が立てられない状態で、物件価格をあれこれ比較検討しても無駄ですよね。「いつか買おうと思っているだけだから、とりあえず、これでいいんです!」そういう人はそれでもいいです。でも、本当に納得の買い物がしたいと思うなら、いつかのために今考えることは重要だと思いませんか?

  • 自己資金をつぎ込みすぎて貯蓄が激減、突発的なことが起こった場合対処できない!
  • 自己資金ゼロで住宅ローンをフルに組み、総返済額が必要以上に大きくなりそう…。
  • 分不相応な物件に一目ぼれして勢いで購入、変動金利が今後どうなるのか不安でしょうがない。
  • 安いと思って購入を決めた物件。資金的には問題ないけど、本当に欲しいものだったのか?
  • 買えたはいいけど、今後の生活に不安。教育費や老後資金は貯められるの?

こんな結末にならないために、今考えるべきことはたくさんあるのです。

住宅ローンっていくらぐらい借りれるのかな?

住宅ローンに限らず、借入のしくみをご存知ですか?言ってみれば、金融機関が時間を売っているようなものです。今現金が必要な人に現金を貸し、返済期間という時間の猶予を売っている… つまり、金利で稼いでいるわけですね。元金は返してもらわなければ困るので、金融機関にしてみれば、貸しても良い相手と貸したくない相手があって当たり前。途中で返済できなくなったりしたら大変ですもんね。そのために、保証会社と手を組んでリスクヘッジをするわけです。それが審査。あなたの借入状況や返済履歴、年収、勤務先などを天秤にかけて、いくらまでなら貸せそうか、シビア〜に審査されるのです。あなたがどんなにいい人でも、真面目で勤勉な人でも、関係ないのです。なんとも嫌な感じですが、これは仕方のないこと。自分の状態を正直に伝えてお沙汰を待つしかありません。

保証会社の審査には、仮(事前)審査と本審査があります。買い物に行く前にお財布の中身を確認するためには、仮審査で住宅ローンのマックス額を知る必要があります。「マックスって!?借り過ぎたら返せなくなるかもしれないじゃない!」 心配しなくても大丈夫。マックス額を借りるわけではありませんよ。ここではマックス額を知ることが目的なのです。それはなぜか?予算の頭打ちを貸す側にしてもらって、その中で、返せそうな限度額を検討するのです。そうすれば、借りたはいいけど返せない−なんてことにはならないでしょう!?

だけど、もし準備が整わないうちに買いたい物件が先に見つかった場合はどうなるでしょう?買いたい気持ちの方が先走って、買うこと前提であてがわれた住宅ローンを組んでしまいかねませんよね。それって本当にあなたサイズの借入なのでしょうか?

変更金利と固定金利、自分と相性がいいのはどっち?

住宅ローンには大きく分けて二種類の金利タイプがあります。「変動金利型」と「全期間固定金利型」です。金融機関によっては、「金利選択型」や「ミックス型」など組み合わせに幅を持たせたものもありますが、大別すると変動か固定のどちらかになります。字の示すとおり、返済期間中の金利が変動するのが「変動金利型」、一定で変化しないものが「全期間固定金利型」です。「どっちがお得なの?正解なの?」という議論をよく見聞きしますが、総支払額(元金+支払利息)が少ない方がお得だと仮定するなら、答えは「わからない」ということになります。何故かというと、変動金利がこれからどうなるかは誰にもわからないことなので、比較のしようがないわけです。

では、どっちにするかをどうやって決めるか。自分との相性を考えると答えが見えてきます。変動金利は借り手側が金利変動リスクをとることであり、固定金利は貸し手側が金利変動リスクをとるということです。金利上昇時の返済額アップに堪えるだけの余裕があるか、完済してみないと返済総額がわからない不安定さを受け入れられるか…自分の性格を鑑みて、自分と相性がいい方を選べばよいのです。人任せは失敗の元、自分で考えることが重要です。

住宅ローン比較は金利と諸費用で考える

マイホーム購入の際、物件価格の他にかかる費用を諸費用といいます。仲介業者や司法書士に支払う手数料、税金関係や火災保険料などいろいろありますが、住宅ローンに関係するものも結構あります。金利で返済総額が変わってくるのはもちろん、諸費用に対する考え方も金融機関でまちまちですから、住宅ローンの比較をするときは、金利だけではなく諸費用についても考える必要があります。金融機関によっては、団体信用生命保険の保険料が銀行負担だったり、保証料が不要だったり、その代わりに事務手数料が高かったり…。一様に比較するのは難しいかもしれませんが、特徴を知り、納得の上で選択すべきものなのです。これから長いつきあいになるのですからね。

一般の生命保険に関しては、色々な商品を比較検討する民間の相談窓口があるようですが、住宅ローンについてはどこに相談すれば良いのでしょう? A銀行に相談に行けばA銀行の住宅ローンの説明はしてくれますが、B銀行との違いについては説明してくれません。保険は代理店制ですから、複数社の乗り合い代理店であれば取り扱い可能な数社の保険を比較検討してくれます。住宅ローンは各金融機関独自の商品なので、A銀行ではA銀行の、B銀行ではB銀行の住宅ローンの説明しか受けることができないのです。保険の代理店にしても金融機関の住宅ローン窓口にしても、自社取り扱い商品の販売が究極の目的なので、その商品があなたに合っているかは二の次三の次、かもしれません!ネットで検索すればたくさんの情報を得られますが、人にとって良いものが、自分にとっても一番良いものだとは限りませんよね。

自分にとって一番良い住宅ローンは?

びっくりされるかもしれませんが、日本各地には4000以上もの住宅ローンが存在します。地域的なものから使用不可の場合もありますが、基本的にはどれを選んでもいいわけです。しかし、不動産会社に相談すると、給与振り込みのある銀行、一般的には地方銀行を勧められます。地方銀行の営業マンは非常に熱心で、書類の書き方や決済場所の提供など、不動産会社にとってもプラスの動きを積極的にしてくれるのです。でも、ネット銀行に比べると金利は明らかに高め。もし、あなたがネット銀行に魅力を感じているなら、本当はそっちで住宅ローンを組んでも良いのです。

しかし、そのためには自分に主導権がないとダメです。物件付の仲介業者に相談すると、より確実に契約を成立させるために、自分たちに都合のよい住宅ローンを斡旋するかもしれません。もちろん、その金融機関の住宅ローンであなた自身が納得すれば全く問題ないのですが、少しでも、他社の住宅ローンで検討したいという気持ちがあるなら、先にその可能性についても検証しておくべきでしょう。自分では冷静なつもりでも、具体的な物件を目の前にすると、気が気じゃなくなってしまいます。時間の無い中、急かされて間違った決断をするかもしれません。だから、自分にとって一番良い住宅ローンの目星をつけておくことは大事なことなのです。

探すべき物件価格の上限を知り、静かに時をまつ

住宅ローンのマックス額を確認した上で、返済月額の上限をいくらにするかを考えて自分サイズの借入額を想定します。自己資金を合わせて総予算の確認をしてみましょう。物件価格の10%は諸費用として必要になってきますので、総予算を1.1で割り戻すと、目標とする物件価格(リフォームが必要な場合はリフォーム代も含む)が算出されます。

この金額の中で自分の希望条件に合う物件を探していくのですが、物件の価格は、エリアや駅からの距離、道路との関係、土地の広さや建物の古さ加減で大きく変化します。希望条件をあまり絞りすぎると合致するものに出会うのは困難になりますので、希望条件に優先順位をつけて、許容できる範囲を考えながら柔軟な判断ができる余裕を持つことも必要です。また、思いのほか古い物件が候補に挙がってきたときは、購入後のリフォームについても考えるべきでしょう。最近の住宅ローンでは、購入代金と諸費用・リフォーム代まで含めた借入額で組むことも可能です。但し、金融機関によってはリフォーム代を含めることは認められず、別のローンを同時に組んだり、自己資金で手当てすることを余儀なくされる場合もありますので注意が必要です。

幸せ家族を包むマイホーム、「失敗した…。」なんて思ってもらいたくはないのですが、新築後数年で売却される物件が後を絶たないことを考えると、人任せの資金計画が仇になったのではないかと感じるのです。
自分の上限を知り静かに時を待つ。そうすればきっとあなたにピッタリな物件が現れると思うのですよ!

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