2026年現在、資材高騰や人手不足を背景に新築住宅の価格は高止まりしています。それにつられて中古住宅も強気な価格設定が当たり前になってきました。不動産価格が上昇している今だからこそ、その価格は妥当なのか？という目で冷静に判断する必要があります。買わなくてもいいような物件に手を出したら、負け戦と承知の上で、長期間投資を強いられることになりかねませんから。
価値あるマイホームに投資したい
マイホーム購入は昔から、「人生最大の買い物」と言われてきました。買い物といっても、それは単なる消費ではなく、資産形成の一歩と捉える必要があります。
でも実際には、賃貸マンションを選ぶように、何となく選んでいる人が多い印象です。賃貸マンションの家賃は費用の支払いであり、それは正しく消費です。でも住宅ローンの返済は、負債を資産に置き換えていく行動です。つまり、消費ではなくどちらかというと投資。選んだ資産（マイホーム）が価値のないものだったとしても、延々と投資していくわけですから、何となく選ぶなんて、そんなことしちゃダメですよね！
建物は「目減りする資産」である
日本の税制および中古市場において、木造住宅の法定耐用年数は22年です。これは、どんなに豪華な設備を備えた注文住宅であっても、建物部分の価値は四半世紀を待たずして会計上「ゼロ」に近づくことを意味します。不動産業界で、「築25年以上になったら無価値」と言われる所以です。
現在、新築価格を押し上げている要因の多くは、高騰した建築資材費や人件費です。これらは「住むためのコスト」として償却されていくわけで、将来の売却時にそのままの価値で評価されることはありません。築浅で豪華仕様の中古住宅は人気ですが、物件価格の大半が建物部分だとすると、数十年後には「価値が消失した箱」に対して多額のローンを払い続けるリスクを負うことになるのです。
資産価値の防波堤は「土地」にあり
一方で、土地は減価償却されません。経年によって劣化することもなく、その価値を左右するのはひとえに「立地」と「需給バランス」です。建物価値が22年でほぼゼロになった時、残った土地の価値はどれくらいでしょうか？物件価格における、建物と土地の比率を考えてみる必要がありそうです。
中古物件価格が高騰していても、その上昇分が「土地の公示地価上昇」によるものか、それとも、売主の勝手な期待値なのか、見極めることが大事です。もし後者の割合が大きい物件は、購入した瞬間に資産価値が大きく下落するリスクを孕んでいるのですから…。
マイホームには、資産価値と利用価値という二面性があります。どちらが極端に劣っていても満足感は得られません。「この家大好き！ホントに買って良かった！」という感情は、自分で選び取る姿勢から生まれます。私たちはそのお手伝いをしているだけなのですが、達成感を一緒に味わう瞬間は、とても貴重な体験であり、私たちの喜びでもあるのです。
