③ 固定金利型の代表格「フラット35」の特徴

「フラット35」は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する、全期間固定金利型の住宅ローンです。固定金利なので毎月の返済額は一定で、ずーっと先まで見通せる安心感は抜群!更に、特色を活かした多彩なプランで、質の高い住宅取得をバックアップしてくれます。

その反面、対象となる住宅に細かな要件があり、事前の検査と証明書発行が必須となります。「質の高い住宅取得」にしか使えないという独自のルールがあるのです。

さまざまなケースとニーズに対応

フラット35の提供元である住宅金融支援機構は、住宅金融市場における安定的な資金供給を支援し、住生活向上への貢献をめざす独立行政法人機関です。政策の実施部門として省エネ住宅など良質な住宅の普及を推進する目的があり、そのために、さまざまなケースとニーズに対応できるような住宅ローン商品をラインナップしています。

ちょこっと解説

 商品設計の根底には、望ましい社会の姿が投影されています。子育てや地方への移住、共働き夫婦や親子2世代などに特化した優遇措置を設けることで、住宅取得しやすいように考えられています。更に、より質の高い住宅取得を検討できるよう、金利優遇や返済期間の延長などによるバックアップにも余念がありません。そこには、社会的な資産として良質な住宅をストックし、将来に渡って流通を促進する狙いがあるのです。

子育て世帯や移住による住宅取得を応援

地方公共団体と連携して、子育て世帯の住宅取得や、Uターン・Jターン・Iターンや移住を契機とした住宅取得を応援します。

ちょこっと解説

 福岡県も独自の補助金制度を策定してフラット35と連携し、借入金利を一定期間引き下げる措置が受けられるようになっています。


共働き夫婦に手厚い選択肢を提示

一人では叶わないマイホーム取得の夢も、夫婦ふたりのチカラで理想のマイホーム取得が実現できるよう、収入合算と夫婦連生団信で応援します。

ちょこっと解説

 ふたりの年収を全額合わせて借入枠を大きくすることが可能です。一般の金融機関でも収入合算の道はありますが年収の50%までなどの条件がつくことも…。全額合わせてくれるのはフラット35ならではかもしれません。また、一つの保険で夫婦ふたりを保障する夫婦連生団信「デュエット」に加入できます。夫婦どちらかが万一の時、住宅の持ち分や返済割合などに関わらず、その後の返済は不要になります。


親子2世代で夢の実現を引き寄せる

二世帯住宅などの住宅取得には、親子のチカラを発揮できるよう親子リレー返済で負担を軽減します。

ちょこっと解説

 一定の条件を満たす方を後継者として2世代で返済する制度です。後継者の年齢を基に借入期間を算出するため、返済期間を長くすることができます。また、借入希望額に対して一人の年収で不足する場合には、2世代の年収を全額合わせて申し込むことができます。


こだわりの住宅取得にも細かく対応

「中古住宅を購入してリフォームしたい!」など、こだわりの住宅取得も応援します。長期優良住宅など認定を受けた住宅を取得する場合は、より豊富な選択肢から自分にあった住宅ローン商品を選択することができます。

ちょこっと解説

 元来、フラット35における住宅取得とは「家を新築する」「建売住宅・分譲マンションを購入する」という想定でした。しかし現在は、優良な中古住宅のストックと流通を促進するために、中古住宅の購入資金とリフォーム工事資金をまとめて借り入れることもできます。ちょっと異質な感じもしますが、太陽光発電設備を設置するなら、売電収入も年収に合算して借り入れることができるようです。

「フラット35」の4つのメリット

ずっと固定金利の安心

その名の通り、毎月の返済額は完済のその時までずーっと同じ!資金受け取り時(返済スタート時)に、返済終了までの借入金利と返済額が確定します。

ちょこっと解説

 住宅ローンの金利タイプには変動金利と固定金利があります。固定金利の代表格がフラット35です。変動金利は金融情勢の変化に伴い、返済中も借入金利が変動するわけですから、返済が終了するまでは実質的な借入金利も返済額も確定することはできません。

質の高い住宅取得を金利引き下げで応援

フラット35の対象となる住宅は、住宅金融支援機構が定めた技術基準に基づく検査に合格することが義務付けられています。更に対象となる住宅が、省エネルギー性や耐震性などを備えた質の高い住宅の場合は、借入金利を一定期間引き下げる措置があります。

ちょこっと解説

 大前提として、新築住宅においては、指定された技術基準をクリアする仕様で設計・工事されることが求められます。中古住宅においては、対象となる既存建物がそれらの基準をクリアするかどうかが重要なポイントとなります。基準に適合していない場合は購入後のリフォームで適合させることが必要です。新築でも中古でも、更に一定基準以上のものを備えていれば、借入金利を一定期間引き下げる措置の対象となります。

保証料と繰上返済手数料は0円也

住宅ローンの借入にあたって一般的に必要となる保証料はかかりません(融資手数料はかかりますが割安なことも)。保証人も不要です。また、返済中に繰り上げ返済や返済方法の変更を行う場合も手数料はかかりません。

ちょこっと解説

 この辺が民間の金融機関とは違うところでしょうか…太っ腹な対応かなと思います。一般的な金融機関の場合は、保証会社に支払う保証料か金融機関に支払う融資手数料が必要です(どちらも借入額の2%ほど)。また、民間の金融機関で固定金利の住宅ローンを組む場合、繰上返済に関しては割高な手数料や違約金の設定があるのが普通ですし、そもそもの固定金利が高めに設定されていることあります。

団体信用生命保険料が金利に含まれる(加入は任意)

団体信用生命保険に加入することで、返済中の万一に備えることができます。保険金で債務は帳消し、以後の返済は不要となります。また、返済方法の変更にも柔軟に対応するメニューが取り揃えられています。

ちょこっと解説

 以前は、団体信用生命保険は希望者だけがセットするスタイルでしたが、平成29年10月1日の申込受付分からは、団体信用生命保険がセットされたフラット35が主流となりました。保険料も毎年年払いで支払う必要がありましたが、以後は金利に含まれて徴収されるようになりました。

団体信用生命保険の加入は、一般的には住宅ローンの必須要件とされています。が、フラット35の場合は、加入しないという選択肢も用意されており、健康上の理由で加入不可の人にとっては、住宅ローンの最後の砦とも言われているようです。

「フラット35」の商品概要

一般的な住宅ローンと基本的な商品設計は同じです。特徴的なのは、固定金利タイプ一択であること。但し、融資期間や融資率(購入価格に対する借入額の割合)などによって、金利は数段階に分かれており、必ずしも最低金利で借り入れできるとは限りません。その代わり、返済方法は元金均等方式も選択できるようになっており、ボーナス払いも借入額の40%以内なら併用可能となっています。

収入合算や親子リレー返済に関する決まり事もありますので、状況に応じた借入計画について適用可能かどうか、詳細をチェックする必要があります。

ちょこっと解説

 フラット35の借入限度額は、一般的な金融機関のそれよりも高くなるようです。審査金利という概念がなく、現行金利で計算された返済負担率(年収に占める年間返済額の割合)に問題なければ、一応借入可能という判断になります。(可能というだけです。すべては審査で決まります。)

他の金機関の住宅ローンにはない特徴としては、対象となる住宅の技術基準が定められている点です。この基準に適合していなければ、どんなに年収が高くても、フラット35は使えません。また、検査料や証明書発行手数料など、別途費用がかかります。

ちょこっと解説

 技術基準の内容は公開されていますが、一般の人が、対象となる住宅がその基準に適合しているのかどうか判断するのは難しいと思われます。新築の場合(建売も含む)は、フラット35を使う前提なら建築士が設計段階から基準に適合するように計画していますから安心ですが、中古住宅の場合は特に注意が必要です。購入を決断する前に、フラット35が使える住宅なのかどうか、フラット適合証明技術者である建築士に相談することが肝心です。

 

「フラット35 リフォーム一体型」の商品概要

中古住宅の購入と併せて行うリフォーム工事の費用もフラット35で借入できる制度です。リフォーム工事の内容は限定されていませんので、自由にリフォームを計画することができます。

ちょこっと解説

 購入対象となる中古住宅がフラット35の技術基準に適合していない場合でも、リフォーム後の検査で当該技術基準を満たすことが確認されれば、フラット35が利用できます。ただ、ここで注意が必要なのは、融資の実行(借入金の受け取り)はリフォーム後であるという点です。中古住宅購入時に支払う原資としては間に合わないのです。なので、まずはつなぎ融資を準備する必要があります。そして、リフォーム工事完了後にフラット35の借入金でつなぎ融資を完済し、その後フラット35の返済をスタートすることになります。フラット35の取扱金融機関であっても、リフォーム一体型は取り扱っていないということもあります。

「フラット35」の対象住宅(技術基準の概要)

中古住宅(戸建て)の場合について述べます。まず、一般の道に2m以上接する土地に建つ床面積70㎡以上の住宅で、規格としては2以上の居室とキッチン、トイレ、浴室があるもの。新耐震基準に適合しているものが大前提となり、更には、耐火構造、準耐火構造または耐久性基準に適合していること。そして、著しい劣化状況にないこと(土台や床組などに腐朽や蟻害などがないこと)と規定されています。

ちょこっと解説

 木造の場合は、耐久性基準に適合することで構造基準がクリアできます。その前に、新耐震であることが大前提!もし適合していないなら耐震補強工事をリフォームで計画する必要が出てきます。耐久性基準で最も厄介なのは基礎の立ち上がり高さです。地面から基礎下端までの高さは40cm以上必要ですが築年数が古いものになるとクリアできないケースもあります。リフォーム工事で改修することは現実的ではありません。その他にも、床下換気口や小屋裏換気口の設置状況、浴室の防水処理、構造体等の防腐防蟻処理の状況について、基準を満たす必要があります。

適合検査は、新築当時の図面や確認図書の書類チェック、そして現地調査による目視確認が必須です。

晴れて検査に合格し適合証明書が交付されれば、フラット35の利用が現実的に見えてきます。

金利引き下げ措置の概要

フラット35には、さまざまな条件をクリアすることで適用可能となる金利引き下げ措置があります。

ちょこっと解説

 より質の高い住宅を、無理なく取得できるように考えられた措置です。住環境の向上にもつながることですから、できるだけ積極的に検討したいものです。


フラット35S(金利A、金利B)

フラット35Sとは、フラット35の対象となる住宅が、省エネルギー性・耐震性などを備えた質の高い住宅である場合に適用される借入金利の引き下げ制度です。フラット35Sには、AB2つのプランがあります。金利Aプランは、当初10年間について0.25%金利を引き下げるものです。金利Bプランは、当初5年間について同じく0.25%金利を引き下げるものです。

ちょこっと解説

 引き下げ期間の差は技術基準の差です。どちらも住宅性能表示制度の性能等級や、長期優良住宅認定レベルの性能が求められますが、金利Aプランの方が適合させるべき基準が高いというわけです。

もっと軽めの中古タイプ基準も設けられており、クリアできれば金利Bプランの対象となります。バリアフリー基準である「浴室及び住宅内の階段に手すりが設置してあること」が一番簡単ではないでしょうか。リフォーム工事でも比較的簡単に対応できますよね。

フラット35(地域連携型)

子育て支援や地域活性化のために積極的な取り組みを行う地方公共団体と連携し、住宅取得に対する地方公共団体による補助金交付などの財政支援と併せてフラット35を利用する場合に、当初5年間について借入金利を0.25%引き下げる制度です。なお、この制度はフラット35Sと併用することができます。

ちょこっと解説

 福岡県においても、「既存住宅流通・多世代移住リノベーション推進事業補助金」という制度を利用することで金利引き下げの対象となるようです。また、福岡市や北九州市などにおいては独自の連携制度もあるようですので、地域によっては使いやすい制度を選択して資金計画を練った方がいいかもしれませんね。

フラット35リノベ(金利A、金利B)

「フラット35 リフォーム一体型」を利用し、購入した中古住宅に対して自ら性能向上リフォームを行う場合、あるいは、住宅事業者により性能向上リフォームが行われた中古住宅を購入する場合(買取再販タイプ)に、借入金利を一定期間引き下げる制度です。フラット35リノベには、AB2つのプランがあります。金利Aプランは、当初10年間について0.5%金利を引き下げるものです。金利Bプランは、当初5年間について同じく0.5%金利を引き下げるものです。なお、この制度はフラット35(地域連携型)と併用することができます。

ちょこっと解説

 性能向上リフォームとは、省エネルギー性や耐震性などの住宅の性能を、一定以上向上させるリフォーム工事のことです。実現すべき性能の最低基準が定められており、それをクリアするための工事を行わなければなりません。「フラット35 リフォーム一体型」は、リフォームの工事内容については自由に計画することができますが、この金利優遇を受けるためにはやるべき工事も計画に入れる必要があり、必然的に工事費用も高くなるということです。金利Bタイプの方がクリアすべき基準も緩やかで狙いやすいでしょう。但し、フラット35リノベは中古住宅の維持保全に係る措置も必須となっていますので注意が必要です。

取り扱い金融機関と商品タイプについて

フラット35を取り扱う金融機関は全国に300以上あります。都市銀行や地方銀行はもちろん、信用金庫や労働金庫、保険会社やモーゲージバンク(住宅ローンの取り扱い専門会社)などから幅広く選択できます。各金融機関でさまざまな商品タイプを提供しています。

「住宅ローンといえば銀行窓口!」という今までの当たり前を排除し、商品タイプをよく確認して自分にとって一番いい窓口はどこかを考えましょう。総合的に判断するためには5つのポイントがあります。

ちょこっと解説

 すべての銀行がフラット35を取り扱っているわけではありません。取扱があれば銀行窓口で申し込むこともできますが、店舗を有さない取扱金融機関(モーゲージバンクなど)もあります。

不動産仲介会社や建築士事務所が所属する団体が、モーゲージバンクと連携して取り扱っているケースもあります。そのような場合は、仲介やリフォームの相談と併せて対応してもらうことができるでしょう。

宣伝になりますが、私たちは正にそれ!住宅あんしん保証の検査会社登録により、フラット35の融資窓口の手続き支援が可能です。仮審査の申込もできますので、資金計画と物件検索、リフォーム内容の検討も同時進行で行うことができるのです。フラット35には欠かせない物件検査と適合証明書発行も勿論できますよ。

① 借入金利

借入金利は、取り扱い金融機関や商品タイプにより異なります。

ちょこっと解説

 借入金利は一番気になるポイントですよね!まずは確認程度に比較してみましょう。フラット35の公式サイトでは毎月最新の借入金利が発表されますが、取り扱い金融機関の商品タイプによって、借入金利は異なります。借入金利は総返済額に影響する重要なポイントですから慎重に検討しましょう。

② 融資手数料

融資手数料も、取り扱い金融機関や商品タイプにより異なります。融資手数料には「定額型」と「定率型」があり、それぞれ特徴が異なります。

ちょこっと解説

定額型…融資額にかかわらず手数料の金額が一定です。(3~5万円程度)一般的に定率型よりも融資手数料の金額が低くなりますので、借入時の諸費用負担が軽減されます。

定率型…融資額により手数料の金額が異なります。(借入額の1~2%程度)一般的に定額型よりも融資手数料の金額が高くなりますが、定率型の場合は借入金利の設定が低くなりますので、定額型に比べて総返済額は少なくなります。

③ 返済口座

返済は、申込先の金融機関口座から引落しとなります。また、申込先が保険会社やモーゲージバンクなどの場合は、取扱金融機関が定める金融機関の返済口座から選択しなければなりません。

ちょこっと解説

 住宅ローンの返済は長期にわたるため、管理しやすい返済口座のある金融機関を選択することも重要です。残高不足で引落しができなかった…なんてことになったら大変!給与振込口座を返済口座に指定できない場合でも、定額自動送金などで上手に対応できることもあります。

④ 併せ融資

併せ融資とは、フラット35と組み合わせて取扱金融機関の住宅ローンを借り入れることをいいます。

ちょこっと解説

 例えばこんなケースが考えられます。フラット35の資金使途は限られていますので、借入対象以外に必要な分(例えば物件購入の諸費用やリフォーム費用など)を併せ融資として同時に組む場合があるのです。

⑤ つなぎ融資

つなぎ融資とは、住宅の工事代金の一部精算などのために、フラット35の住宅ローン資金の受け取り前に、金融機関が提供するローンのことをいいます。

ちょこっと解説

 例えば住宅を新築する場合、出来高に応じて部分金を支払うのが一般的です。でも、フラット35の住宅ローン資金は、工事完了後しか受け取ることができません。これは中古住宅を購入してリフォーム工事をする場合も同じです。購入代金とリフォーム代金を合わせた住宅ローン資金は、リフォーム完了後しか受け取りができません。中古住宅が自分のものにならなければリフォームもできないわけなので、中古住宅購入代金は先に支払う必要があるわけですね。そのためにつなぎ融資を組むわけです。

その物件が既存の状態で技術基準に適合していれば、つなぎ融資ではなく併せ融資でリフォーム資金を計画することも可能になります。

 

如何でしたか?

フラット35は固定金利の代表格です。固定金利ですから変動金利よりは高めですが、一般の金融機関が取り扱う固定金利商品に比べればかなり抑えた金利になっています。質の高い住宅取得をバックアップするという理念に基づき、様々な金利優遇制度もあります。中古住宅を購入してリフォームする場合にも対応可能です。固定金利の方が安心だと感じているなら、フラット35の可能性を検討するのも一案だと思いますよ。

ただ、手続きはかなり複雑です。購入を希望する対象物件が、フラット35の技術基準に適合しているのか早めに確認できなければ、全体的にうまくいくかどうかはっきりしない危うさがあります。不動産仲介、インスペクション(物件検査)、リフォーム計画(設計と見積もり)が、ワンストップで同時進行できなければ、なかなか手ごわいのではないかと思います。

 

わからないことは何でも気軽にお尋ねください。お問い合わせのメールには必ずお返事差し上げます。直接おしゃべりしたいという方は、電話でも大丈夫ですよ。

「訊きたいことがたくさんありすぎてメールなんてまどろっこしい!」という人は来店予約をどうぞ。

 

固定金利が性に合っているという人は、フラット35を最大限利用して、自分サイズのマイホーム購入を成し遂げてくださいね。