② 住宅ローンの仕組みを解説

 契約者本人、及びその家族が居住する目的で購入するマイホームが対象となります。建売住宅、分譲マンションはもちろん、土地を購入して注文住宅を建てる場合も使えます。また、中古住宅（戸建て、マンション）を購入してリフォームする場合も同じく利用可能です。

 審査は事前（仮）審査と本審査の２段階となっており、本審査を通過して初めて住宅ローンの契約ができる状態になります。但し、上記の３条件をクリアする必要があります。つまり、保証会社の承認が得られる属性（身持ち）で、健康状態も良く、対象不動産に担保価値がなければ、住宅ローンを利用することはできないのです。

肩代わりしてくれるんだぁ…と思ったら大間違い！　とりあえず代わりに支払っておきます、ということであり、返済義務がなくなるわけではないのです。新たな貸主（債権者）である保証会社に対して、返済する義務は継続します。返済できなければ、自宅を処分してでも返済しなければなりませんし、それでも残債があれば、保証会社からの返済要求は続きます。ほんとにシビアなのです。しかも、保証料は住宅ローンの借主であるあなたの負担ですからね。金融機関は痛くも痒くもないのです。

大黒柱を失ったあと、残された家族にローン返済の負担がかかるのは避けたいものです。そのためにこの保険は存在します。残債と相殺するのが目的ですから、保険料は年々安くなるのですが、金融機関によっては、当初からこの保険料を免除してくれるところもあります。ただ、健康状態が良くないと加入が制限されることもあり、そのために住宅ローンの契約ができないというケースもあります。

貸す側からしたら当たり前なのかもしれませんが、任意売却や競売に通じる哀しい結末が最初から想定されているのです。どんなに属性が良い人でも抵当権の設定は免れません。

住宅ローンが完済されるまでは抵当権の効力は維持されますので、自宅といえども勝手に増改築したり売却したりできないことになっています。

貸す側の金融機関としては、安定した収入があり返済が滞らない人を求めているのです。審査はあくまでも現状について行われます。因みに、借入後に転職したり独立したりすることもあるでしょうが、それについては何のお咎めもありません。

多くの金融機関は、この選択肢を借りる側には提示してくれません。住宅ローンは「元利均等返済方式」が前提になっていることが多いのです。それはなぜか、ズバリ、利息の合計額が断然多くなるからです。

確かに、メリット側の特徴を言えば斯くの如し…　ではデメリットは？まずは何と言っても、完済時の利息合計が「元金均等返済方式」よりも多くなるということ。返済当初は特に、返済額に占める利息の割合が大きく、元金はほとんど減らないということに。返せど返せど借金は減らない…利息は金融機関の儲けですから、返済期間という時間的猶予を、高い利息で買っていることに等しいのです。

良いことだらけかと思いきや、そんなことはありません。スタート時の返済額は「元利均等返済方式」に比べるとかなり高くなります。家計管理上これがクリアできなければ「元金均等返済方式」を選択することはできません。ただ、スタート時点から元金の返済がどんどん進んでいきますので、完済時の支払利息の総額も「元利均等返済方式」よりもかなり抑えられます。返済期間が同じであれば、「元利均等返済方式」よりもお得に時間的猶予を手に入れたことになりますね。

借入額の一部をボーナス払いにすれば確かに毎月の返済額は抑えられます。でも考えてみましょう。ボーナスは業績によって出たり出なかったりするものでは？？あぶく銭だと考えた方が無難ではありませんか？基本的には毎月払いの返済額で家計がなりたつかどうかを考えるべきでしょう。

大別すれば2種類です。変動か固定か…どっちつかずの金利選択型やミックス型は、焦点がぼやけるのであまりいいことないのでは？？悩むポイントが増えるだけかなと思います。

住宅ローンの金利は、この基準貸付利率の変動に連動して、その時その時で決まるのです。住宅ローンを組む際に「変動金利型」を選択すれば、金利変動の影響を完済時まで受けることになります。逆に「全期間固定金利型」を選択すれば、住宅ローン契約時の金利で完済まで返済を続けることになります。契約時の金利はその時の基準金利で決まりますので、固定といえども、バブル期と現在では雲泥の差があるのです。

上記説明のように、基準金利は毎月変動しています。住宅ローンの融資は、申込をしてから数か月先になるのが一般的です。ということは、その数か月の間にも金利が変わる可能性があるのです。実際に適用される金利（貸出金利）は、申し込み時点のものではなく、融資時点のものになります。そして、当初の貸出金利と貸出時点における基準金利との金利幅に連動して、完済時まで変動し続けることになります。

金利の変動に合わせて半年ごとに返済額も上下してたら大変ですよね！影響が出るのは5年先かぁ、良かった…なんて、悠長な話ではありません！

金利が下がり傾向の場合は問題ありませんが、上がり基調の場合はハラハラしながら5年間を過ごすことになります。半年ごとにジリジリと上がり続けた金利分の影響が、5年後の返済月額を確実に押し上げるのです。5年間払い続けた返済額の内訳も、当初の予定より利息の割合が大きくなって、元金はほとんど返せてない！なんてことも起こるわけです。

勘違いしてはいけませんよ。値引きしてくれるわけではないのです。返済額の見直しで回収しきれなかった金利分は、次のタイミングで計算にねじ込まれます。影響が先延ばしされたに過ぎないのです。収入は変わらないのに毎月の住居費が25％も増えたら…想像してみてください。

もし、5年間金利が変動しなかったら、当初の予定通りに、少ないながらも元金は減り続けます。しかし、半年ごとに金利が5年間上昇し続けたら、毎月支払う返済額のほとんどが利息部分となり、元金は一向に減らないという状態（繰り延べ状態）になるかもしれません。更には、毎月支払う返済額では利息の支払いにも足りず、未払い利息が積みあがっていく可能性だってあるのです。

125％ルールがあるために、これら繰り延べ元金や未払い利息分が次の5年間で解消されない場合もあり、更なる繰り延べが行われることに…。そして返済期間中に解消されなかった場合は、最終返済日に一括清算する決まりになっているのです。

金利上昇局面がこれからやってくるのかどうかは誰にもわかりませんが、変動金利型の仕組みとルール上、このようなことも起こり得るということです。返済予定明細表には返済額の内訳も明記されていますので、金利上昇局面においては特に注意して確認することが大切です。

固定金利の住宅ローンといえばフラット３５が有名ですが、地方銀行など一般の金融機関にも固定金利の住宅ローンはあります。金利選択型の一種で、全期間を特約期間として固定金利にするものです。

全期間固定金利型は毎月の返済額が一定なので、将来の見通しが立てやすく安心と言われています。確かに、変動金利のハラハラ感を味わう必要は無さそうですね。 

金利が下がるということは、同じ借入額で返済期間も同じなら、毎月の返済額も抑えられるということです。世の中がこのような金利下降状況にあってもその恩恵を受けられない…高い金利のまま返済を続けなければならないジレンマが生じるかもしれませんね。ただ、その逆もありです。市場金利が上昇する局面においては、市場金利よりも融資金利の方が相対的に低い状態になり、しかも固定金利なのでその影響を受ける心配もなく安心して返済を継続することができるでしょう。 

銀行を中心とした住宅ローンの取り扱い機関は、融資に対する資金確保を長期固定の預金で行っています。融資の利息を回収し、預金の利息を支払うことでお金を回しているのです。返済期間満了まで融資の利息を回収できる計算で貸し出しているのですから、繰上返済によって、借入額や返済期間を圧縮されると目論見が崩れてしまい、損失が発生する恐れがあるわけですね。それを違約金として借主に負担させる約束事があるのです。