③ 固定金利型の代表格「フラット35」の特徴

「フラット35」は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する、全期間固定金利型の住宅ローンです。固定金利なので毎月の返済額は一定で、ずーっと先まで見通せる安心感は抜群!更に、特色を活かした多彩なプランで、質の高い住宅取得をバックアップしてくれます。その反面、対象となる住宅に細かな要件があり、事前の検査と証明書発行が必須となります。「質の高い住宅取得」にしか使えないという独自のルールがあるのです。

「フラット35」は、新築住宅でも中古住宅でも、戸建てでもマンションでも利用することができます。ただ、中古住宅の場合、既存のままでは利用できないケースも多々あります。

「フラット35」の特徴について、パンフレットを紐解きながら、以下に詳しくご説明差し上げます。「フラット35」を利用して中古住宅を購入する予定なら、是非とも押さえておきたいポイントです。

さまざまなケースとニーズに対応

フラット35の提供元である住宅金融支援機構は、住宅金融市場における安定的な資金供給を支援し、住生活向上への貢献をめざす独立行政法人機関です。政策の実施部門として省エネ住宅など良質な住宅の普及を推進する目的があり、そのために、さまざまなケースとニーズに対応できるような住宅ローン商品をラインナップしています。

ちょこっと解説

 商品設計の根底には、望ましい社会の姿が投影されています。子育てや地方への移住、共働き夫婦や親子2世代などに特化した優遇措置を設けることで、住宅取得しやすいように考えられています。更に、より質の高い住宅取得を検討できるよう、金利優遇や返済期間の延長などによるバックアップにも余念がありません。脱炭素社会の実現が叫ばれる昨今、より環境に配慮した「フラット35S・ZEH」が創設されました。そこには、社会的な資産として良質な住宅をストックし、将来に渡って流通を促進する狙いがあるのです。

子育て世帯や移住による住宅取得を応援

地方公共団体と連携して、子育て世帯の住宅取得や、Uターン・Jターン・Iターンや移住を契機とした住宅取得を応援します。

ちょこっと解説

 福岡県も独自の補助金制度を策定してフラット35と連携し、借入金利を一定期間引き下げる措置が受けられるようになっています。


共働き夫婦に手厚い選択肢を提示

一人では叶わないマイホーム取得の夢も、夫婦ふたりのチカラで理想のマイホーム取得が実現できるよう、収入合算と夫婦連生団信で応援します。

ちょこっと解説

 ふたりの年収を全額合わせて借入枠を大きくすることが可能です。一般の金融機関でも収入合算の道はありますが年収の50%までなどの条件がつくことも…。また、一つの保険で夫婦ふたりを保障する夫婦連生団信「デュエット」に加入できます。夫婦どちらかが万一の時、住宅の持ち分や返済割合などに関わらず、その後の返済は不要になります。


親子2世代で夢の実現を引き寄せる

二世帯住宅などの住宅取得には、親子のチカラを発揮できるよう親子リレー返済で負担を軽減します。

ちょこっと解説

 一定の条件を満たす方を後継者として2世代で返済する制度です。後継者の年齢を基に借入期間を算出するため、返済期間を長くすることができます。また、借入希望額に対して一人の年収で不足する場合には、2世代の年収を全額合わせて申し込むことができます。


こだわりの住宅取得にも細かく対応

「中古住宅を購入してリフォームしたい!」など、こだわりの住宅取得も応援します。但し、リフォームの内容は何でもいいわけではなく、一定の要件を満たした計画である必要があります。また、認定を受けた優良な住宅を取得する場合は、更なる金利優遇が受けられることもあります。

ちょこっと解説

 元来、フラット35における住宅取得とは「家を新築する」「建売住宅・分譲マンションを購入する」という想定でした。しかし現在は、優良な中古住宅のストックと流通を促進するために、中古住宅の購入資金とリフォーム工事資金をまとめて借り入れることもできます。

「フラット35」の4つのメリット

ずっと固定金利の安心

その名の通り、毎月の返済額は完済のその時までずーっと同じ!資金受け取り時(返済スタート時)に、返済終了までの借入金利と返済額が確定します。

ちょこっと解説

 住宅ローンの金利タイプには変動金利と固定金利があります。固定金利の代表格がフラット35です。変動金利は金融情勢の変化に伴い、返済中も借入金利が変動するわけですから、返済が終了するまでは実質的な借入金利も返済額も確定することはできません。

質の高い住宅取得を金利引き下げで応援

フラット35の対象となる住宅は、住宅金融支援機構が定めた技術基準に基づく検査に合格することが義務付けられています。更に対象となる住宅が、省エネルギー性や耐震性などを備えた質の高い住宅の場合は、借入金利を一定期間引き下げる措置があります。

ちょこっと解説

 大前提として、新築住宅においては、指定された技術基準をクリアする仕様で設計・工事されることが求められます。中古住宅においては、対象となる既存建物がそれらの基準をクリアするかどうかが重要なポイントとなります。基準に適合していない場合は、決済前に適合させなければなりません。新築でも中古でも、更に一定基準以上のものを備えていれば、借入金利を一定期間引き下げる措置の対象となります。

保証料と繰上返済手数料は0円也

住宅ローンの借入にあたって一般的に必要となる保証料はかかりません(融資手数料はかかりますが割安なことも)。保証人も不要です。また、返済中に繰り上げ返済や返済方法の変更を行う場合も手数料はかかりません。

ちょこっと解説

 この辺が民間の金融機関とは違うところでしょうか…太っ腹な対応かなと思います。一般的な金融機関の場合は、保証会社に支払う保証料か金融機関に支払う融資手数料が必要です(どちらも借入額の2%ほど)。また、民間の金融機関で固定金利の住宅ローンを組む場合、繰上返済に関しては割高な手数料や違約金の設定があるのが普通ですし、そもそもの固定金利が高めに設定されていることもあります。

団体信用生命保険料が金利に含まれる(加入は任意)

団体信用生命保険に加入することで、返済中の万一に備えることができます。保険金で債務は帳消し、以後の返済は不要となります。また、返済方法の変更にも柔軟に対応するメニューが取り揃えられています。

ちょこっと解説

 以前は、団体信用生命保険は希望者だけがセットするスタイルでしたが、平成29年10月1日の申込受付分からは、団体信用生命保険がセットされたフラット35が主流となりました。保険料も毎年年払いで支払う必要がありましたが、以後は金利に含まれて徴収されるようになりました。

団体信用生命保険の加入は、一般的には住宅ローンの必須要件とされています。が、フラット35の場合は、加入しないという選択肢も用意されており、健康上の理由で加入不可の人にとっては、住宅ローンの最後の砦とも言われているようです。

「フラット35」の商品概要

一般的な住宅ローンと基本的な商品設計は同じです。特徴的なのは、固定金利タイプ一択であること。但し、融資期間や融資率(購入価格に対する借入額の割合)などによって、金利は数段階に分かれており、必ずしも最低金利で借り入れできるとは限りません。その代わり、返済方法は元金均等方式も選択できるようになっており、ボーナス払いも借入額の40%以内なら併用可能となっています。

収入合算や親子リレー返済に関する決まり事もありますので、状況に応じた借入計画について適用可能かどうか、詳細をチェックする必要があります。

ちょこっと解説

 フラット35の借入限度額は、一般的な金融機関のそれよりも高くなるようです。審査金利という概念がなく、現行金利で計算された返済負担率(年収に占める年間返済額の割合)に問題がなければ、一応借入可能という判断になります。(一応可能というだけです。すべては審査で決まります。)

他の金融機関の住宅ローンにない特徴としては、対象となる住宅の技術基準が定められている点です。この基準に適合していなければ、どんなに年収が高くても、フラット35は使えません。また、検査料や証明書発行手数料など、別途費用がかかります。

ちょこっと解説

 技術基準の内容は公開されていますが、一般の人が、対象となる住宅がその基準に適合しているのかどうか判断するのは難しいと思われます。新築の場合(建売も含む)は、建築士が設計段階からフラットの基準に適合するように計画していますから安心ですが、中古住宅の場合は特に注意が必要です。購入を決断する前に、フラット35が使える住宅なのかどうか、フラット適合証明技術者である建築士に相談することが肝心です。 (フラット35の公式サイトで検索できます。)

「フラット35」の対象住宅(技術基準の概要)

中古住宅(戸建て)の場合について述べます。まず、一般の交通の用に供する道に2m以上接する土地に建つ床面積70㎡以上の住宅で、規格としては2以上の居室とキッチン、トイレ、浴室があるもの。新耐震基準に準じたものが大前提となり、更には、耐火構造、準耐火構造または耐久性基準に適合していること。そして、著しい劣化状況にないこと(土台や床組などに腐朽や蟻害などがないこと)と規定されています。

ちょこっと解説

 木造の場合は、耐久性基準に適合することで構造基準がクリアできます。その前に、新耐震基準に準じたものであることが大前提!もしそうではないなら耐震補強工事をリフォームで計画する必要が出てきます。耐久性基準で最も厄介なのは基礎の立ち上がり高さです。地面から基礎下端までの高さは40cm以上必要ですが、築年数が古いものになるとクリアできないケースもあります。リフォーム工事で改修することは現実的ではありません。その他にも、床下換気口や小屋裏換気口の設置状況、浴室の防水処理、構造体等の防腐防蟻処理の状況について、基準を満たす必要があります。

適合検査は、新築当時の図面や確認図書の書類チェック、そして現地調査による目視確認が必須です。

晴れて検査に合格し適合証明書が交付されれば、フラット35の利用が現実的に見えてきます。

金利引き下げ措置の概要

フラット35には、さまざまな条件をクリアすることで適用可能となる金利引き下げ措置があります。

ちょこっと解説

 より質の高い住宅を、無理なく取得できるように考えられた措置です。住環境の向上にもつながることですからできるだけ積極的に検討したいものですが、組み合わせ条件などがかなり複雑!

フラット35の公式サイトには、金利引き下げ適用の確認ができるページも用意されています。


【フラット35】子育てプラス 新登場!

子育て世帯と若年夫婦世帯の住宅取得を下支えする画期的な金利引き下げ制度が2024年2月13日にスタートします!その名も「フラット35子育てプラス」 コラム記事はこちら >>

フラット35S(ZEH)

高い省エネ基準をクリアした住宅に与えられる称号のひとつ「ZEH」。質の高い建物は優遇幅も広く、当初5年間は0.5%の金利引き下げが、その後6年目から10年目までは0.25%の金利引き下げが受けられます。

建物の省エネ性能は、断熱性能と一次エネルギー消費量で決まるのですが、その計算たるやめんどくさいの一言!しかも、指定された検査機関が審査・証明した建物でなければ「ZEH」の適合証明は受けられません。中古住宅で利用できるケースは、まだまだ少ないものと思われます。

ちょこっと解説

金利引き下げを勝ち取るためには、 新築時に『ZEH』等の新築住宅の基準に適合していることを示す適合証明書、又は建設住宅性能評価書を取得していることが必要です。また現況については、所定の劣化事象等が認められず、基準に関する部分について、新築時の建設された状態から変更がないことが求められます。

フラット35S(金利A、金利B)… リフォーム資金不要の場合

( ※リフォーム資金が必要な場合は「フラット35リノベ」を検討してみましょう。但し、後述しますがハードルはかなり高めです。)

フラット35Sとは、フラット35の対象となる住宅が、省エネルギー性・耐震性などを備えた質の高い住宅である場合に適用される借入金利の引き下げ制度です。フラット35Sには、AB2つのプランがあります。金利Aプランは、当初10年間について0.25%金利を引き下げるものです。金利Bプランは、当初5年間について同じく0.25%金利を引き下げるものです。

ちょこっと解説

 引き下げ期間の差は技術基準の差です。どちらも住宅性能表示制度の性能等級や、長期優良住宅認定レベルの性能が求められますが、金利Aプランの方が適合させるべき基準が高いというわけです。

中古住宅においてもその基準は高めに設定されており、築古物件はクリアできないケースがほとんどだと思います。令和4年9月までは、バリアフリー基準である「浴室及び住宅内の階段に手すりが設置してあること」という要件適合で金利Bプランの利用が可能でしたが、現在は、適用基準から除外されています。

フラット35(維持保全型)

維持保全・維持管理に配慮した住宅の新築工事や、そのような既存住宅の流通促進のために設けられた金利引き下げ制度です。以下に示す6種類のいずれかに適合すれば、当初5年間について借入金利を0.25%引き下げる制度です。なお、この制度はフラット35Sと併用することはできますが、フラット35リノベと併用することはできません。

①長期優良住宅 ②予備認定マンション ③管理計画認定マンション ④安心R住宅 ⑤インスペクション実施住宅 ⑥既存住宅売買瑕疵保険付保住宅

 

ちょこっと解説

築浅の中古住宅であれば、①~③に該当している可能性があります。④の普及率はまだまだ低いので、①~③が期待できない場合は、⑤か⑥を検討することになります。

ここでいう「インスペクション」は、「既存住宅状況調査技術者」が行う「既存住宅状況調査」の方法基準に従って実施する調査に限りますので注意が必要です。

フラット35(地域連携型)

住宅取得に対する地方公共団体による補助金交付など、地域による財政支援と併せてフラット35を利用する際に活用できる金利引き下げ制度です。地域連携型には、①子育て支援・空き家対策 ② 地域活性化 の2種類があります。①の場合は当初10年間、②の場合は当初5年間、借入金利が0.25%引き下げられます。

なお、この制度は、フラット35S又はフラット35リノベのいずれかと併用することができます。

ちょこっと解説

 福岡県においても、「既存住宅流通・多世代移住リノベーション推進事業補助金」という制度を利用することで金利引き下げの対象となるようです。また、福岡市や北九州市などにおいては独自の連携制度もあるようですので、地域によっては使いやすい制度を選択して資金計画を練った方がいいかもしれませんね。(フラット35の公式サイトで検索できます。)

フラット35リノベ(金利A、金利B)…リフォーム資金が必要な場合

フラット35リノベとは、中古住宅の購入とあわせて一定の要件を満たすリフォーム(性能向上リフォーム)を実施することで、借入金利を一定期間引き下げる制度です。中古住宅購入後に自らリフォームを行う「リフォーム一体タイプ」と、住宅事業者がリフォームを行った中古住宅を購入する「買取再販タイプ」があります。

フラット35リノベにはAB2つのプランがあり、金利Aプランは当初10年間について、金利Bプランは当初5年間について、0.5%金利を引き下げることができます。なお、この制度はフラット35(地域連携型)と併用することができます。

ちょこっと解説

 購入対象となる中古住宅が金利引き下げ基準に適合していない場合でも、リフォーム後の検査で当該技術基準を満たすことが確認されれば、金利引き下げの対象になります。ただ、ここで注意が必要なのは、融資の実行(借入金の受け取り)はリフォーム後であるという点です。中古住宅購入時に支払う原資としては間に合わないのです。なので、まずはつなぎ融資を準備する必要があります。そして、リフォーム工事完了後にフラット35の借入金でつなぎ融資を完済し、その後フラット35の返済をスタートすることになります。

もう一点注意が必要なのは、フラット35リノベの取り扱いを積極的に行っている金融機関は少ないという点です。フラット35の取扱金融機関であっても、フラット35リノベは取り扱っていないということもあります。

ちょこっと解説

 フラット35リノベに求められる性能向上リフォームは、①省エネルギー性 ②耐震性 ③バリアフリー性 ④耐久性・可変性のいずれかです。金利Aプランの方が金利Bプランよりも高い性能が求められます。

そして更に、中古住宅の維持保全にかかる措置も必須条件になっています。①インスペクションの実施 ②瑕疵保険の付保等 ③住宅履歴情報の保存 ④維持保全計画の作成 のいずれかを実施しなければ適合証明書は発行されません。

また、フラット35リノベの適合検査及び証明書発行は、適合証明検査機関でしか行えませんので注意が必要です。

取り扱い金融機関と商品タイプについて

フラット35を取り扱う金融機関は全国に300以上あります。都市銀行や地方銀行はもちろん、信用金庫や労働金庫、保険会社やモーゲージバンク(住宅ローンの取り扱い専門会社)などから幅広く選択できます。各金融機関でさまざまな商品タイプを提供しています。

「住宅ローンといえば銀行窓口!」という今までの当たり前を排除し、商品タイプをよく確認して自分にとって一番いい窓口はどこかを考えましょう。総合的に判断するためには5つのポイントがあります。

ちょこっと解説

 すべての銀行がフラット35を取り扱っているわけではありません。取扱があれば銀行窓口で申し込むこともできますが、店舗を有さない取扱金融機関(モーゲージバンクなど)もあります。

不動産仲介会社や建築士事務所が所属する団体が、モーゲージバンクと連携して取り扱っているケースもあります。そのような場合は、仲介やリフォームの相談と併せて対応してもらうことができるでしょう。

宣伝になりますが、私たちは正にそれ!フラット35の融資窓口の手続き支援が可能です。仮審査の申込もできますので、資金計画と物件検索、リフォーム内容の検討なども同時進行で行うことができるのです。適合証明技術者として、フラット35には欠かせない物件検査と適合証明書発行も勿論できますよ。(フラット35リノベの適合検査はできません。)

① 借入金利

借入金利は、取り扱い金融機関や商品タイプにより異なります。

ちょこっと解説

 借入金利は一番気になるポイントですよね!まずは確認程度に比較してみましょう。フラット35の公式サイトでは毎月最新の借入金利が発表されますが、取り扱い金融機関の商品タイプによって、借入金利は異なります。借入金利は総返済額に影響する重要なポイントですから慎重に検討しましょう。

② 融資手数料

融資手数料も、取り扱い金融機関や商品タイプにより異なります。融資手数料には「定額型」と「定率型」があり、それぞれ特徴が異なります。

ちょこっと解説

定額型…融資額にかかわらず手数料の金額が一定です。(3~5万円程度)一般的に定率型よりも融資手数料の金額が低くなりますので、借入時の諸費用負担が軽減されます。

定率型…融資額により手数料の金額が異なります。(借入額の1~2%程度)一般的に定額型よりも融資手数料の金額が高くなりますが、定率型の場合は借入金利の設定が低くなりますので、定額型に比べて総返済額は少なくなります。

③ 返済口座

返済は、申込先の金融機関口座から引落しとなります。また、申込先が保険会社やモーゲージバンクなどの場合は、取扱金融機関が定める金融機関の返済口座から選択しなければなりません。

ちょこっと解説

 住宅ローンの返済は長期にわたるため、管理しやすい返済口座のある金融機関を選択することも重要です。残高不足で引落しができなかった…なんてことになったら大変!給与振込口座を返済口座に指定できない場合でも、定額自動送金などで上手に対応できることもあります。

④ 併せ融資

併せ融資とは、フラット35と組み合わせて取扱金融機関の住宅ローンを借り入れることをいいます。

ちょこっと解説

 フラット35の資金使途は限られていますので、借入対象以外に必要な分(リフォーム費用など)を併せ融資として同時に組む場合があるのです。

またフラット35の適用金利は、必要資金(物件代金+諸費用)に対する借入額の割合で違いが出ますので、金利を抑えるために併せ融資を上手に利用することも考えられます。

⑤ つなぎ融資

つなぎ融資とは、住宅の工事代金の一部精算などのために、フラット35の住宅ローン資金の受け取り前に、金融機関が提供するローンのことをいいます。

ちょこっと解説

 例えば住宅を新築する場合、出来高に応じて部分金を支払うのが一般的です。でも、フラット35の住宅ローン資金は、工事完了後しか受け取ることができません。これは中古住宅を購入してリフォーム工事をする場合も同じです。購入代金とリフォーム代金を合わせたフラット35リノベを利用する場合は、リフォーム完了後しか資金の受け取りができません。中古住宅が自分のものにならなければリフォームはできないわけですが、中古住宅購入代金は先に支払う必要がありますよね。そのためにつなぎ融資を組むわけです。

その物件が既存の状態で技術基準に適合していれば、つなぎ融資ではなく併せ融資でリフォーム資金を計画することも可能になります。

 

如何でしたか?

フラット35は固定金利の代表格です。固定金利ですから変動金利よりは高めですが、一般の金融機関が取り扱う固定金利商品に比べればかなり抑えた金利になっています。質の高い住宅取得をバックアップするという理念に基づき、様々な金利優遇制度もあります。中古住宅を購入してリフォームする場合にも対応可能です。固定金利の方が安心だと感じているなら、フラット35の可能性を検討するのも一案だと思いますよ。

ただ、手続きはかなり複雑です。購入を希望する対象物件が、フラット35の技術基準に適合しているのか早めに確認できなければ、全体的にうまくいくかどうかはっきりしない危うさがあります。不動産仲介、インスペクション(物件検査)、リフォーム計画(設計と見積もり)が、ワンストップで同時進行できなければ、なかなか手ごわいのではないかと思います。

 

わからないことは何でも気軽にお尋ねください。お問い合わせのメールには必ずお返事差し上げます。直接おしゃべりしたいという方は、電話でも大丈夫ですよ。

「訊きたいことがたくさんありすぎてメールなんてまどろっこしい!」という人は来店予約をどうぞ。

 

固定金利が性に合っているという人は、フラット35を最大限利用して、自分サイズのマイホーム購入を成し遂げてくださいね。