120年前の決まり事
普段意識することは少ないかもしれませんが、私たちの生活を取りまく法律はたくさんあります。最も身近な法律は、社会生活の基盤となる原則的なルールを定めた「民法」でしょう。民法は大別すると財産法と家族法から成り立っているのですが、今回、この財産法に規定された債権に関する条文が改正されることになったのです。債権関係の規定は１２０年以上も前に定められたもので、実質的な改正をされずに現在に至っています。明治29年に制定されたものが、今も社会生活の物差しになっているなんて、ありえませんよね！
契約文言の取り扱い
債権に関する改正となると、不動産取引の場にも影響が出てきます。今回の民法改正では、契約の内容がいかなるものであったかを重視する傾向が強まっています。また、「契約その他の債務の発生原因及び取引上の社会通念に照らして」どうか、という見方をすることが前提になっていますが、「特約があればそれを優先する」という解釈です。つまり、契約書において事細かに特約を設け合意すればよいということで、不動産取引の場面においても、契約文言、特約重視の傾向が更に強まることになるでしょう。
瑕疵担保責任から契約不適合責任へ
もう一つ、特筆すべきは瑕疵担保責任の取り扱いについてです。
従来、中古物件を売却するときに売主が負う瑕疵担保責任は、期限が定められたものであり、しかも隠れた重大な瑕疵に限定されたものでした。が、今回の民法改正により「瑕疵担保責任」という言葉は「契約不適合責任」という言葉に変わりました。
「契約不適合責任」は、目的物の種類・品質・数量に関する問題です。引き渡された目的物がそれらに関して契約の内容に適合しないものであるときに、売主が負担する責任なのです。売主と買主の間で、契約の目的や内容に齟齬があると、それらに関するどんなことでも契約不適合になる可能性があるわけですから、それを避けるために為すべきことは、契約の内容を明文化しお互いに確認しあうことに尽きるのです。
今でも大手不動産業者などは、これでもか！というくらい事細かく特約事項を並べ立ててきますが、これからは不動産業界全体にそのような動きが出てくることになります。重要事項説明書や物件状況確認書（告知書）の重要性も更に増してきます。これらの記載内容に間違いがあった場合、例え欠陥や不具合でなかったとしても契約不適合であると評価される可能性があるわけですから。
仲介業者としての責任と売主さん保護のために、益々正しい情報開示が求められているのですね。それは買主さんにとっても喜ばしいことなのです。
