売主さんが自宅を売却しようと思い立ったとき、一般的には自分で買い手を探すことはなかなか難しいため、不動産業者に仲介（媒介）を依頼することになります。
仲介（媒介）にあたっては、依頼主の保護、取引の安全及び流通の円滑化を図るため、媒介契約の書面化が義務付けられています。この契約には三種類ありまして、それぞれの相違点を十分に説明し、依頼者の意思を確認した上で、媒介契約を締結することになっています。又、媒介契約の締結にあたっては、通常国土交通省が作成した契約書式及び契約約款が活用されています。
ではここで、三つの媒介契約の違いについて説明します。
専属専任媒介契約
依頼者が他の不動産業者に重ねて媒介を依頼することができない契約です。又、依頼者が自ら見つけた相手方と売買することもできません。
専任媒介契約
依頼者が他の不動産業者に重ねて媒介を依頼することができない契約です。ただし、依頼者が自ら見つけた相手方と売買することはできます。
一般媒介契約
依頼者が他の不動産業者に重ねて媒介を依頼することができる契約です。又、依頼者が自ら見つけた相手方と売買することもできます。
つまり、売却における縛りがだんだんきつくなるのです。専属専任媒介契約に至っては、売却先の選定も含めて仲介業者に委ねることになるのです。
その代わり、縛りがきつくなるほど仲介業者の仕事も増えます。
成約に向けての積極的努力義務
専属専任媒介契約と専任媒介契約には、指定流通機構（レインズ）への物件登録義務が課せられます。専属専任の場合は、媒介契約締結の翌日から５日以内に登録、専任の場合は、同７日以内に登録しなければいけません。そして遅滞なく、指定流通機構が発行した登録証明書を依頼者に交付しなければならないことになっています。
業務処理状況の報告義務
専属専任媒介契約と専任媒介契約には、業務処理状況の報告が義務付けられています。専属専任の場合は１週間に１回以上、専任の場合は２週間に１回以上、文書又は電子メールによる報告をする決まりがあるのです。
成約したときの通知義務
レインズに登録した物件の売買契約が成立したときは、遅滞なく指定流通機構へ通知しなければいけませんので、専属専任と専任の場合は、これも必ず履行すべきことになります。
実はこの媒介契約ですが、購入の仲介を不動産業者に依頼するのなら買主さんも書面で契約する必要があります。国土交通省が作成した媒介契約書は、売却・購入共用のものなのですが、購入の媒介契約に活用するにはあまりにも使いにくい！ 買主側の仲介業者がこの契約によって何をしてくれるのか、さっぱりわからないのです。
なので、私たちは独自の契約書式によって買主サポート業務の内容を明らかにし、対面相談の際に説明するようにしています。お互いの信頼関係を専任媒介契約で交わし、一緒に歩調を合わせて物件検索をスタートさせることが、何よりも重要だと考えているのです。
